방법론
RealData가 태국 콘도를 어떻게 측정하는지 — 데이터 출처, 공식, 갱신 주기, 그리고 우리가 의도적으로 안 하는 것.
Founder
Shin Yunmin (신윤민)
Data architect, 12+ years. Korean founder based in Bangkok, building products for the Thai market.
Why RealData exists: “Top 10 Bangkok condos for foreigners” videos on YouTube are almost always paid placements by developer sales agents. Influencers walk a showroom, mention “great yield potential,” never mention the building’s sales velocity, the district’s flood risk, or the realistic rent. So I built the opposite: 1,894 buildings, 23,552 units, weekly portal sweeps, BOT mortgage rates, BMA flood layers. Buy on evidence, not influencers.
우리가 하는 일
방콕, 푸켓, 치앙마이, 파타야, 후아힌, 촌부리에 걸쳐 1,700+개 콘도를 지속 측정합니다. 모든 빌딩에 Bubble Index, 생활편의 점수, (방콕은) 침수 위험 등급을 산출합니다 — 매물 출처의 마케팅 카피와 무관하게. 추천 수수료 없음, 광고 없음, 인플루언서 PPL 없음.
데이터 출처
- 매물·가격
- hipflat.co.th 주 1회 재크롤. 매물별(매매+월세), 면적, 침실 수, 게시자.
- 침수 위험 (방콕)
- BMA 배수국 + JICA 보고서 + 2011년 대홍수 침수 기록. 구(khet) 단위 베이스라인, 좌표 단위 아님.
- 교통·인프라
- OpenStreetMap (Overpass API). BTS/MRT 역 + 1km 내 병원/학교/슈퍼마켓.
- 구역 경계
- OSM admin_level=6 폴리곤. 코로플레스 + 구별 집계용.
점수 산출 방법
- Bubble Index
- (빌딩 매물 가격/면적 중간값 ÷ 같은 구 매물 가격/면적 중간값) × 100. 100 = 시세, 200 = 두 배 비쌈, 80 미만 = 저평가, 130 초과 = 거품 의심. 표본 5건 미만 구역은 제외 (작은 표본 노이즈).
- Livability Score
- BTS/MRT 거리 + 1km 내 병원/학교/슈퍼마켓 + 시설 합산 가중치. 0~100.
- Super Value 플래그
- 저평가(Bubble Index < 90) AND 생활편의 상위 25%.
- 침수 위험 (0~5)
- 0=관측 없음, 1=매우 낮음(중심 고지대), 2=가끔 빗물 고임, 3=동네 단위 침수 빈번, 4=2011년 침수+매년 허리까지, 5=우기마다 광범위 침수.
의도적으로 안 하는 것
- ✗매물 중개 안 합니다. 매물 클릭은 hipflat 원본으로 이동.
- ✗에이전트·시행사 추천 수수료 안 받습니다.
- ✗광고 배너 안 띄웁니다. Marketing-vs-Reality 슬롯은 유료 프로모션이며 명시됩니다.
- ✗데이터에 영향 주는 인플루언서 PPL/스폰서 컨텐츠 안 받습니다.
- ✗구 평균의 10배를 넘는 Bubble Index는 게시 안 합니다 — 데이터 품질 이슈로 취급, drop.
갱신 주기
- 매물·가격
- 주 1회 hipflat 재크롤
- 침수 위험
- 연 1회 (BMA 우기 결산 후)
- 교통·인프라
- 분기 1회 (OSM 변경 감지)
각 빌딩 페이지에 측정 시점 표기.
아직 못 보는 것
- !동네/도로 단위 침수 폴리곤 — BMA가 비공개. 구 단위로만 베이스라인.
- !빌딩별 외국인 quota 잔여 — 단지 사무실에 직접 확인 필요.
- !분양/공사 중 파이프라인 — hipflat 등재 인벤토리만 측정.
- !재판매 회전율 — 매매 가격은 있지만 매매 소요일/체결율은 아직 없음.
FAQ
에이전트 말고 RealData를 왜 믿어야 하나요?▾
방법론, 출처, 갱신 주기를 다 공개하고, 매물 거래 수수료를 안 받기 때문입니다. 에이전트의 인센티브는 거래 성사, 우리의 인센티브는 정확함입니다. 우리가 게시하는 모든 숫자는 hipflat 원본 페이지(콘도 리포트에서 링크됨)와 대조 가능합니다.
RealData는 hipflat과 제휴 관계인가요?▾
아닙니다. Google/Bing처럼 hipflat의 robots.txt와 rate-limit 정책을 지키며 공개 페이지를 크롤합니다. 모든 매물에 hipflat 원본 URL을 링크합니다. 수익 분배·파트너십 없음.
왜 일부 빌딩은 Bubble Index가 비어있나요?▾
3가지 이유: (1) 그 빌딩에 hipflat 매물이 없거나, (2) 그 구 표본이 5건 미만(피어 베이스라인 부족) 또는 (3) 계산값이 비현실적(구 중간값의 10배 초과 → 데이터 품질 이슈로 drop).
왜 침수 위험은 방콕만 있나요?▾
구 단위 우기 침수 기록을 발표하는 기관이 BMA(방콕시청)뿐이기 때문입니다. 푸켓·치앙마이 등은 도/주 단위 침수 데이터는 있지만 빌딩 단위 점수에 필요한 구 단위 정밀도가 없습니다. 다른 데이터 소스 조사 중.