วิธีการ
RealData วัดคอนโดในไทยอย่างไร — แหล่งข้อมูล สูตร ความถี่อัปเดต และสิ่งที่เราตั้งใจไม่ทำ
Founder
Shin Yunmin (신윤민)
Data architect, 12+ years. Korean founder based in Bangkok, building products for the Thai market.
Why RealData exists: “Top 10 Bangkok condos for foreigners” videos on YouTube are almost always paid placements by developer sales agents. Influencers walk a showroom, mention “great yield potential,” never mention the building’s sales velocity, the district’s flood risk, or the realistic rent. So I built the opposite: 1,894 buildings, 23,552 units, weekly portal sweeps, BOT mortgage rates, BMA flood layers. Buy on evidence, not influencers.
เราทำอะไร
เราวัดคอนโดกว่า 1,700 อาคารใน กรุงเทพ ภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา หัวหิน และชลบุรีอย่างต่อเนื่อง อาคารทุกแห่งจะมี Bubble Index, Livability Score และ (เฉพาะกรุงเทพ) ระดับความเสี่ยงน้ำท่วม — เป็นอิสระจากข้อความการตลาดของแหล่งประกาศ ไม่มีค่าคอมมิชชั่น ไม่มีพื้นที่โฆษณา ไม่มีดีลกับอินฟลูเอนเซอร์
ข้อมูลมาจากไหน
- ประกาศ & ราคา
- hipflat.co.th, รีครอว์ลรายสัปดาห์ ประกาศแยกห้อง (ขาย+เช่า), พื้นที่, จำนวนห้องนอน, ผู้เผยแพร่
- ความเสี่ยงน้ำท่วม (กรุงเทพ)
- สำนักการระบายน้ำ กทม. + รายงาน JICA + บันทึกน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ระดับเขต ไม่ใช่พิกัด
- การขนส่ง & สิ่งอำนวยความสะดวก
- OpenStreetMap ผ่าน Overpass API สถานี BTS/MRT + โรงพยาบาล/โรงเรียน/ซูเปอร์ในรัศมี 1 กม.
- ขอบเขตเขต
- OSM admin_level=6 polygons ใช้สำหรับ choropleth + การรวมรายเขต
คำนวณคะแนนอย่างไร
- Bubble Index
- (ราคา/ตร.ม. ค่ามัธยฐานของอาคาร ÷ ค่ามัธยฐานของเขตเดียวกัน) × 100. 100 = ตามตลาด, 200 = แพงสองเท่า, <80 = ราคาต่ำกว่าตลาด, >130 = น่าสงสัยฟองสบู่ เขตที่มีตัวอย่างน้อยกว่า 5 อาคารถูกตัดออก
- Livability Score
- ผลรวมถ่วงน้ำหนักของระยะ BTS/MRT + โรงพยาบาล/โรงเรียน/ซูเปอร์ในรัศมี 1 กม. + สิ่งอำนวยความสะดวกรวม สเกล 0–100
- Super Value flag
- ราคาต่ำกว่าตลาด (Bubble Index < 90) AND Livability ควอไทล์บนสุด
- ความเสี่ยงน้ำท่วม (0–5)
- 0=ไม่พบ, 1=ต่ำมาก (พื้นที่สูงใจกลาง), 2=น้ำขังบางครั้ง, 3=น้ำท่วมระดับชุมชน, 4=น้ำสูงระดับเอวเกิดซ้ำ, 5=น้ำท่วมเต็มพื้นที่ในหน้าฝน
สิ่งที่เราตั้งใจไม่ทำ
- ✗เราไม่เป็นนายหน้า การคลิกประกาศนำไปยังหน้า hipflat ต้นฉบับ
- ✗เราไม่รับค่าคอมมิชชั่นจากเอเจนต์หรือผู้พัฒนา
- ✗เราไม่มีโฆษณาแบนเนอร์ สล็อต Marketing-vs-Reality เป็นโปรโมตแบบจ่ายเงิน ระบุชัดเจน
- ✗เราไม่รับ PPL อินฟลูเอนเซอร์ที่บิดเบือนข้อมูล
- ✗เราไม่เผยแพร่ Bubble Index ที่เกิน 10 เท่าของค่ามัธยฐานเขต — เป็นปัญหาคุณภาพข้อมูล drop ทิ้ง
ความถี่อัปเดต
- ประกาศ & ราคา
- รีครอว์ล hipflat รายสัปดาห์
- ความเสี่ยงน้ำท่วม
- รายปี (หลังรายงานหน้าฝน กทม.)
- การขนส่ง & สิ่งอำนวยความสะดวก
- ทบทวนรายไตรมาสจากการเปลี่ยนแปลง OSM
หน้าอาคารแต่ละแห่งแสดงเวลาที่วัด
สิ่งที่เรายังไม่เห็น
- !Polygon น้ำท่วมระดับซอย — กทม. ไม่เปิดเผย เราใช้เบสไลน์ระดับเขต
- !โควตาต่างชาติคงเหลือต่ออาคาร — แตกต่างกันตามโครงการ ตรวจสอบก่อนซื้อ
- !Pipeline ขายดาวน์/ก่อนสร้าง — เราวัดเฉพาะอาคารที่มีประกาศบน hipflat แล้ว
- !ความเร็วการขายต่อ — เรามีราคามัธยฐาน แต่ยังไม่มี days-on-market หรืออัตราขายผ่าน
FAQ
ทำไมต้องเชื่อ RealData มากกว่าเอเจนต์?▾
เพราะเราเปิดเผยวิธีการ แหล่งข้อมูล และความถี่อัปเดต และเราไม่ได้รับเงินจากการขายประกาศ แรงจูงใจของเอเจนต์คือปิดการขาย ของเราคือความถูกต้อง คุณตรวจสอบทุกตัวเลขที่เราเผยแพร่กับหน้า hipflat ต้นฉบับได้ (ลิงก์จากทุกรายงานคอนโด)
RealData มีส่วนเกี่ยวข้องกับ hipflat หรือไม่?▾
ไม่ เราครอว์ลหน้าสาธารณะของ hipflat ภายใต้ robots.txt และนโยบาย rate-limit ของพวกเขา เช่นเดียวกับที่ Google หรือ Bing ทำ เราอ้างอิง URL hipflat ต้นฉบับสำหรับทุกประกาศ ไม่มีส่วนแบ่งรายได้หรือพาร์ทเนอร์ชิป
ทำไม Bubble Index ของบางอาคารถึงหายไป?▾
3 เหตุผล: (1) อาคารยังไม่มีประกาศบน hipflat (2) เขตของอาคารมีตัวอย่างน้อยกว่า 5 อาคาร (เบสไลน์เพียร์บางเกินไป) หรือ (3) ค่าที่คำนวณได้ไม่สมเหตุสมผล (>10 เท่าของค่ามัธยฐานเขต ถือเป็นปัญหาคุณภาพข้อมูล drop ทิ้ง)
ทำไมความเสี่ยงน้ำท่วมมีเฉพาะกรุงเทพ?▾
กทม. (Bangkok Metropolitan Administration) เป็นหน่วยงานเดียวที่เผยแพร่บันทึกน้ำท่วมหน้าฝนระดับเขต ภูเก็ต เชียงใหม่ ฯลฯ มีข้อมูลน้ำท่วมระดับจังหวัด แต่ไม่มีระดับเขตที่ละเอียดพอจะให้คะแนนรายอาคาร เรากำลังหาข้อมูลทางเลือกสำหรับตลาดเหล่านั้น