วิธีการ
RealData วัดคอนโดในไทยอย่างไร — แหล่งข้อมูล สูตร ความถี่อัปเดต และสิ่งที่เราตั้งใจไม่ทำ
เราทำอะไร
เราวัดคอนโดกว่า 1,700 อาคารใน กรุงเทพ ภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา หัวหิน และชลบุรีอย่างต่อเนื่อง อาคารทุกแห่งจะมี Bubble Index, Livability Score และ (เฉพาะกรุงเทพ) ระดับความเสี่ยงน้ำท่วม — เป็นอิสระจากข้อความการตลาดของแหล่งประกาศ ไม่มีค่าคอมมิชชั่น ไม่มีพื้นที่โฆษณา ไม่มีดีลกับอินฟลูเอนเซอร์
ข้อมูลมาจากไหน
- ประกาศ & ราคา
- hipflat.co.th, รีครอว์ลรายสัปดาห์ ประกาศแยกห้อง (ขาย+เช่า), พื้นที่, จำนวนห้องนอน, ผู้เผยแพร่
- ความเสี่ยงน้ำท่วม (กรุงเทพ)
- สำนักการระบายน้ำ กทม. + รายงาน JICA + บันทึกน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ระดับเขต ไม่ใช่พิกัด
- การขนส่ง & สิ่งอำนวยความสะดวก
- OpenStreetMap ผ่าน Overpass API สถานี BTS/MRT + โรงพยาบาล/โรงเรียน/ซูเปอร์ในรัศมี 1 กม.
- ขอบเขตเขต
- OSM admin_level=6 polygons ใช้สำหรับ choropleth + การรวมรายเขต
คำนวณคะแนนอย่างไร
- Bubble Index
- (ราคา/ตร.ม. ค่ามัธยฐานของอาคาร ÷ ค่ามัธยฐานของเขตเดียวกัน) × 100. 100 = ตามตลาด, 200 = แพงสองเท่า, <80 = ราคาต่ำกว่าตลาด, >130 = น่าสงสัยฟองสบู่ เขตที่มีตัวอย่างน้อยกว่า 5 อาคารถูกตัดออก
- Livability Score
- ผลรวมถ่วงน้ำหนักของระยะ BTS/MRT + โรงพยาบาล/โรงเรียน/ซูเปอร์ในรัศมี 1 กม. + สิ่งอำนวยความสะดวกรวม สเกล 0–100
- Super Value flag
- ราคาต่ำกว่าตลาด (Bubble Index < 90) AND Livability ควอไทล์บนสุด
- ความเสี่ยงน้ำท่วม (0–5)
- 0=ไม่พบ, 1=ต่ำมาก (พื้นที่สูงใจกลาง), 2=น้ำขังบางครั้ง, 3=น้ำท่วมระดับชุมชน, 4=น้ำสูงระดับเอวเกิดซ้ำ, 5=น้ำท่วมเต็มพื้นที่ในหน้าฝน
สิ่งที่เราตั้งใจไม่ทำ
- ✗เราไม่เป็นนายหน้า การคลิกประกาศนำไปยังหน้า hipflat ต้นฉบับ
- ✗เราไม่รับค่าคอมมิชชั่นจากเอเจนต์หรือผู้พัฒนา
- ✗เราไม่มีโฆษณาแบนเนอร์ สล็อต Marketing-vs-Reality เป็นโปรโมตแบบจ่ายเงิน ระบุชัดเจน
- ✗เราไม่รับ PPL อินฟลูเอนเซอร์ที่บิดเบือนข้อมูล
- ✗เราไม่เผยแพร่ Bubble Index ที่เกิน 10 เท่าของค่ามัธยฐานเขต — เป็นปัญหาคุณภาพข้อมูล drop ทิ้ง
ความถี่อัปเดต
- ประกาศ & ราคา
- รีครอว์ล hipflat รายสัปดาห์
- ความเสี่ยงน้ำท่วม
- รายปี (หลังรายงานหน้าฝน กทม.)
- การขนส่ง & สิ่งอำนวยความสะดวก
- ทบทวนรายไตรมาสจากการเปลี่ยนแปลง OSM
หน้าอาคารแต่ละแห่งแสดงเวลาที่วัด
สิ่งที่เรายังไม่เห็น
- !Polygon น้ำท่วมระดับซอย — กทม. ไม่เปิดเผย เราใช้เบสไลน์ระดับเขต
- !โควตาต่างชาติคงเหลือต่ออาคาร — แตกต่างกันตามโครงการ ตรวจสอบก่อนซื้อ
- !Pipeline ขายดาวน์/ก่อนสร้าง — เราวัดเฉพาะอาคารที่มีประกาศบน hipflat แล้ว
- !ความเร็วการขายต่อ — เรามีราคามัธยฐาน แต่ยังไม่มี days-on-market หรืออัตราขายผ่าน
FAQ
ทำไมต้องเชื่อ RealData มากกว่าเอเจนต์?▾
เพราะเราเปิดเผยวิธีการ แหล่งข้อมูล และความถี่อัปเดต และเราไม่ได้รับเงินจากการขายประกาศ แรงจูงใจของเอเจนต์คือปิดการขาย ของเราคือความถูกต้อง คุณตรวจสอบทุกตัวเลขที่เราเผยแพร่กับหน้า hipflat ต้นฉบับได้ (ลิงก์จากทุกรายงานคอนโด)
RealData มีส่วนเกี่ยวข้องกับ hipflat หรือไม่?▾
ไม่ เราครอว์ลหน้าสาธารณะของ hipflat ภายใต้ robots.txt และนโยบาย rate-limit ของพวกเขา เช่นเดียวกับที่ Google หรือ Bing ทำ เราอ้างอิง URL hipflat ต้นฉบับสำหรับทุกประกาศ ไม่มีส่วนแบ่งรายได้หรือพาร์ทเนอร์ชิป
ทำไม Bubble Index ของบางอาคารถึงหายไป?▾
3 เหตุผล: (1) อาคารยังไม่มีประกาศบน hipflat (2) เขตของอาคารมีตัวอย่างน้อยกว่า 5 อาคาร (เบสไลน์เพียร์บางเกินไป) หรือ (3) ค่าที่คำนวณได้ไม่สมเหตุสมผล (>10 เท่าของค่ามัธยฐานเขต ถือเป็นปัญหาคุณภาพข้อมูล drop ทิ้ง)
ทำไมความเสี่ยงน้ำท่วมมีเฉพาะกรุงเทพ?▾
กทม. (Bangkok Metropolitan Administration) เป็นหน่วยงานเดียวที่เผยแพร่บันทึกน้ำท่วมหน้าฝนระดับเขต ภูเก็ต เชียงใหม่ ฯลฯ มีข้อมูลน้ำท่วมระดับจังหวัด แต่ไม่มีระดับเขตที่ละเอียดพอจะให้คะแนนรายอาคาร เรากำลังหาข้อมูลทางเลือกสำหรับตลาดเหล่านั้น