ซื้อคอนโดไทยจ่ายจริงเท่าไร: ค่าโอน ภาษี และค่าใช้จ่ายรายปีสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ
คำตอบสั้นๆ
กันงบเพิ่มอีก 3-6% ของราคา ค่าธรรมเนียมการโอนอย่างเดียวคือ 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน ส่วนภาษีฝั่งผู้ขาย (ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี หรืออากรแสตมป์ 0.5%) ต่อรองกันได้ ซึ่งในทางปฏิบัติมักมาลงที่ผู้ซื้อครึ่งหนึ่ง แล้วยังมีค่าส่วนกลางรายเดือนและเงินกองทุนที่จ่ายครั้งเดียวตอนโอน
ค่าใช้จ่ายครั้งเดียวตอนโอน
| รายการ | อัตรา | ปกติใครจ่าย | คิดจาก |
|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 2% | แบ่งคนละครึ่งตามธรรมเนียม | ราคาประเมินกรมที่ดิน ซึ่งมักต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% | ผู้ขาย | เมื่อผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี ถ้าเกินให้เสียอากรแสตมป์แทน |
| อากรแสตมป์ | 0.5% | ผู้ขาย | แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ เมื่อถือครองเกิน 5 ปี |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย | อัตราก้าวหน้า หรือ 1% สำหรับนิติบุคคล | ผู้ขาย | จ่ายภาษีเงินได้ล่วงหน้า คำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง |
| เงินกองทุน (sinking fund) | ปกติ 300-1,000 บาท/ตร.ม. ครั้งเดียว | ผู้ซื้อ | ห้องใหม่จากโครงการ ห้องมือสองมักจ่ายไปแล้ว |
ตัวอย่างคอนโด 5,000,000 บาท
ถ้าราคาประเมินคือ 4,000,000 บาท ค่าโอนคือ 80,000 บาท แบ่งครึ่งตามธรรมเนียม ผู้ซื้อจ่าย 40,000 บาท ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของผู้ขายคือ 165,000 บาท แต่ผู้ขายที่ขอราคาสุทธิเท่ากับผลักภาระนี้มาให้คุณ ตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรว่าใครจ่ายอะไรก่อนวางมัดจำ ห้อง 45 ตร.ม. เงินกองทุนที่ 500 บาท/ตร.ม. คือ 22,500 บาท
ค่าใช้จ่ายรายปี
ค่าส่วนกลางอยู่ราว 35-90 บาท/ตร.ม./เดือน ขึ้นกับสิ่งอำนวยความสะดวก ห้อง 45 ตร.ม. คือปีละ 19,000-48,000 บาท ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่อยู่ที่ 0.02-0.10% ของราคาประเมิน ถ้าปล่อยเช่า รายได้ค่าเช่าต้องเสียภาษีในไทย และเจ้าของที่ไม่ได้มีถิ่นที่อยู่ในไทยถูกหัก ณ ที่จ่าย 15% จากค่าเช่า
ตัวเลขผลตอบแทนของเราเป็นแบบขั้นต้น คือค่าเช่า 12 เดือนหารด้วยราคา ก่อนหักทุกอย่างข้างต้น ผลตอบแทนสุทธิหลังหักค่าส่วนกลาง ช่วงว่าง และภาษี มักต่ำกว่า 1.5-3 จุด ผลตอบแทนขั้นต้น 6% จึงไม่ใช่ผลตอบแทนจริง 6%
freehold กับ leasehold ตีราคาให้ตรงความจริง
freehold คือชื่อคุณอยู่บนหนังสือกรรมสิทธิ์ ต้องมีโควตาต่างชาติเหลือในอาคาร ส่วน leasehold คือสัญญาเช่าจดทะเบียนไม่เกิน 30 ปี ข้อตกลงต่อสัญญาเป็นคำสัญญาตามสัญญา ไม่ใช่สิทธิที่กฎหมายรับรอง ให้ตีราคาเป็นสิทธิใช้ 30 ปี และควรถูกกว่าห้อง freehold ที่เทียบกันได้ในอาคารเดียวกัน
ค่าใช้จ่ายในการซื้อ — คำถามที่พบบ่อย
ค่าโอนคอนโดในไทยเท่าไร?▾
2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาที่ตกลงกัน ธรรมเนียมคือแบ่งคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย แต่ต่อรองได้และให้ยึดตามสัญญา
ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทยต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?▾
ภาษีที่ผู้ซื้อจ่ายเองในวันโอนไม่มาก คือค่าโอน 2% ส่วนที่แบ่งกัน ผู้ขายเป็นผู้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) หรืออากรแสตมป์ (0.5%) และภาษีหัก ณ ที่จ่าย แต่ถ้าผู้ขายเสนอราคาสุทธิ เท่ากับขอให้คุณรับภาระนั้น รายปีมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 0.02-0.10% ของราคาประเมิน และภาษีรายได้ค่าเช่าหากปล่อยเช่า
ค่าส่วนกลางคอนโดในไทยแพงแค่ไหน?▾
คิดเป็นบาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ปกติ 35-90 บาท ขึ้นกับสิ่งอำนวยความสะดวก สระว่ายน้ำ ฟิตเนส และคอนเซียร์จมีต้นทุนดูแลสูงกว่า ห้องใหม่ยังมีเงินกองทุนจ่ายครั้งเดียวตอนโอน มักอยู่ที่ 300-1,000 บาท/ตร.ม.
leasehold ถูกกว่า freehold ไหม?▾
ควรถูกกว่า สัญญาเช่าจดทะเบียน 30 ปีคือสิทธิใช้ ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ และการต่ออายุไม่ได้รับประกันตามกฎหมาย ถ้าราคาเท่าห้อง freehold ข้างๆ แปลว่าส่วนลดที่ควรได้หายไปแล้ว
ซื้อก่อนสร้างเสร็จ ค่าใช้จ่ายต่างไปไหม?▾
เงินกองทุนและค่าส่วนกลางปีแรกมักถูกเรียกเก็บโดยโครงการตอนรับโอน บางโครงการโฆษณาว่าฟรีค่าโอน ซึ่งแปลว่าโครงการออกให้ ให้ดูในสัญญา ไม่ใช่ในโบรชัวร์
อัตราที่ระบุเป็นอัตราตามประกาศและธรรมเนียมการแบ่งจ่าย ทั้งสองอย่างเปลี่ยนได้ตามมาตรการกระตุ้นของรัฐ และไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี ควรปรึกษาทนายด้านอสังหาริมทรัพย์ไทยก่อนวางมัดจำ