ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้ไหม? (คู่มือ 2026)

ได้ — ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์คอนโดในกรุงเทพฯ แบบ freehold ได้ภายในขอบเขตที่กำหนด นี่คือรายละเอียดของโควตา 49% ความต่างระหว่าง freehold กับ leasehold การโอนเงินเข้าประเทศ และภาษี

กฎ 49% แบบเข้าใจง่าย

พ.ร.บ.อาคารชุดให้คนต่างด้าวรวมกันถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร ถ้าอาคารยังมีโควตาเหลือ ชาวต่างชาติซื้อห้องแบบ freehold ได้ คือเป็นเจ้าของเต็มในชื่อตนเองและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เมื่ออาคารครบ 49% ห้องที่เหลือซึ่งเป็นของคนไทยจะให้ชาวต่างชาติได้เพียงแบบ leasehold

ที่ดินและบ้าน

โดยทั่วไปชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในไทยไม่ได้ วิลล่าหรือบ้านมักใช้การเช่าแบบจดทะเบียน (สูงสุด 30 ปีต่อครั้ง) หรือผ่านบริษัทไทย ซึ่งอย่างหลังมีความเสี่ยงทางกฎหมายจริงและต้องปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ สำหรับผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่ คอนโดคือทางเดียวที่ถือกรรมสิทธิ์โดยตรงได้อย่างถูกต้อง

การโอนเงิน (FET)

การจดกรรมสิทธิ์แบบชาวต่างชาติ เงินซื้อต้องเข้าประเทศไทยเป็นเงินตราต่างประเทศและแลกเป็นบาทโดยธนาคารผู้รับ ซึ่งจะออกหนังสือรับรองการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) สำนักงานที่ดินต้องใช้เอกสารนี้ในวันโอน จึงห้ามโอนเงินเข้ามาเป็นบาท

ภาษีและค่าใช้จ่ายในการโอน

  • ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมิน
  • ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% ถ้าผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี มิฉะนั้นเสียอากรแสตมป์ 0.5%
  • ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: อัตราก้าวหน้าสำหรับผู้ขายบุคคล 1% สำหรับนิติบุคคล
  • ใครจ่ายส่วนไหนตกลงกันได้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย

ขั้นตอนการซื้อ

  1. จองห้องและเซ็นสัญญาจอง
  2. ยืนยันโควตาต่างชาติที่เหลือของอาคารเป็นลายลักษณ์อักษร
  3. ตรวจสอบ: หนังสือกรรมสิทธิ์ ภาระผูกพัน หนี้ค่าส่วนกลาง
  4. โอนเงินจากต่างประเทศและรับหนังสือ FET
  5. โอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินและชำระค่าธรรมเนียม
วิธีเช็กโควตาต่างชาติ — และทำอย่างไรถ้าโควตาเต็ม →ซื้อคอนโดไทยจ่ายจริงเท่าไร: ค่าโอน ภาษี และค่าใช้จ่ายรายปีสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ →

Freehold · Leasehold · Foreign quota

คำถามที่พบบ่อย

ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้ไหม?▾

ได้ ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบ freehold ในชื่อตนเองได้ หากอาคารนั้นยังไม่เกินโควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติ 49% และเงินที่ใช้ซื้อถูกโอนเข้าประเทศไทยจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ

ตรวจสอบโควตาต่างชาติของคอนโดก่อนซื้อได้อย่างไร?▾

ขอหนังสือรับรองโควตาต่างชาติเป็นลายลักษณ์อักษรจากนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งระบุสัดส่วนพื้นที่ที่ชาวต่างชาติถือครองอยู่ในปัจจุบัน และให้ยืนยันอีกครั้งที่สำนักงานที่ดินในวันโอน หากโควตา 49% เต็มแล้ว สำนักงานที่ดินจะไม่รับจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติ RealData แสดงสถานะโควตาที่เก็บได้ล่าสุดบนหน้าคอนโดเมื่อพอร์ทัลรายงาน แต่ให้ถือเป็นข้อมูลเบื้องต้น ไม่ใช่การตรวจสอบทางกฎหมาย

ถ้าโควตาต่างชาติ 49% ของคอนโดเต็มแล้วจะเกิดอะไรขึ้น?▾

ชาวต่างชาติจะถือกรรมสิทธิ์ (freehold) ในอาคารนั้นไม่ได้ ทางเลือกคือซื้อแบบสิทธิการเช่าจดทะเบียน 30 ปี (ต่ออายุได้ตามสัญญา ไม่ใช่ตามกฎหมาย) รอให้ยูนิตที่ชาวต่างชาติถืออยู่ขายต่อ (โควตาโอนไปพร้อมยูนิต) หรือเลือกอาคารอื่น บริษัทไทยที่ตั้งขึ้นเพื่อถือยูนิตอย่างเดียวถือเป็นนอมินีและมีความเสี่ยงทางกฎหมาย

โควตาต่างชาติ 49% คืออะไร?▾

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดที่ขายได้ในอาคารชุดนั้น ส่วนที่เหลือ 51% ต้องถือโดยคนไทยหรือนิติบุคคลที่คนไทยถือหุ้นข้างมาก

ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินหรือบ้านในไทยได้ไหม?▾

โดยทั่วไปไม่ได้ ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยตรงไม่ได้ บ้านและวิลล่ามักได้มาโดยการเช่าที่จดทะเบียน (ไม่เกิน 30 ปี) หรือในบางกรณีผ่านโครงสร้างบริษัทไทย ซึ่งมีความเสี่ยงทางกฎหมายและควรให้ทนายความตรวจสอบ

ซื้อคอนโดมีภาษีและค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง?▾

ตอนโอนกรรมสิทธิ์จะมีค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน บวกภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (หากผู้ขายขายภายใน 5 ปี) หรืออากรแสตมป์ 0.5% และภาษีหัก ณ ที่จ่าย ใครจ่ายส่วนไหนเป็นเรื่องที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันได้

ต้องโอนเงินอย่างไรให้ถูกต้อง?▾

เงินต้องเข้าประเทศไทยเป็นเงินตราต่างประเทศและแปลงเป็นบาทโดยธนาคารไทยผู้รับ ซึ่งจะออกใบรับรองการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) กรมที่ดินต้องใช้หลักฐานนี้ในการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ต่างชาติแบบ freehold

คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ถัดไป: คู่มือลงทุนคอนโดกรุงเทพฯ พร้อมข้อมูลผลตอบแทนล่าสุด