태국 콘도 외국인 쿼터 확인하는 법 — 49%가 다 찼다면 어떻게 되나
요약
건물 관리법인(juristic person) 매니저에게 현재 외국인 소유 비율을 증명하는 서한을 받으세요. 토지청은 이전 당일 이 비율을 확인하고, 49%를 넘기게 되는 외국인 freehold 등기는 거부합니다. 중개인의 말이 아니라 이 서한이 확인 수단입니다.
49%가 다 찼다면 현재 태국인 소유인 호실은 freehold로 살 수 없습니다. 이미 외국인이 소유한 호실(쿼터가 함께 넘어감)을 사거나, 최대 30년 등기 임차를 하거나, 외국인 소유주가 태국인에게 팔아 쿼터가 풀리길 기다리는 방법이 있습니다.
외국인 쿼터 확인, 단계별로
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해당 호실이 어느 쿼터로 팔리는지 묻기
모든 매물은 외국인 쿼터 아니면 태국인 쿼터입니다. 태국인 쿼터 호실은 가격과 상관없이 외국인 명의 freehold로 등기할 수 없습니다. 예약금을 내기 전에 매도인이나 시행사에게 서면으로 받아두세요.
- 2
재매매라면 현재 소유자 확인
콘도 소유권 증서(Or.Chor. 2)에 현재 소유자가 적혀 있습니다. 소유자가 외국인이면 그 호실은 이미 49% 안에 포함돼 있어, 새 쿼터를 쓰지 않고 다른 외국인에게 넘어갈 수 있습니다. 소유자가 태국인이면 건물에 남은 쿼터가 있어야 합니다.
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관리법인의 외국인 소유 비율 서한 받기
건물 관리법인 매니저가 전체 호실 면적 중 외국인 소유 비율을 증명하는 서한을 발급합니다. 토지청은 이전 시 이 서한과 관리비 미납이 없다는 확인서를 함께 요구합니다. 며칠 전에 두 가지 모두 요청하세요. 비율이 49%에 가깝거나 찼다면 거기서 멈춰야 합니다.
- 4
매매 대금은 외화로 들여오기
외국인 freehold에는 매매 대금이 해외에서 외화로 태국에 들어왔다는 증빙이 필요합니다. 5만 달러 이상이면 받는 태국 은행이 외화 거래 확인서(FET, Thor Tor 3)를 발급하고, 그보다 적으면 외화 출처가 적힌 입금 확인서(credit advice)를 요청하세요. 바트로 들어온 돈은 인정되지 않습니다.
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토지청에서 소유권 이전
토지청은 비율 서한, FET 증빙, 여권을 확인한 뒤 명의를 등기합니다. 쿼터가 법적으로 확정되는 건 이 순간뿐이고, 그 전의 모든 것은 약속입니다.
49% 외국인 쿼터가 이미 다 찼다면
이미 외국인이 소유한 호실 사기
외국인 소유 호실은 외국인끼리 거래될 때 쿼터 안에 그대로 남습니다. 쿼터가 찬 건물에서는 이런 재매매 호실이 유일한 freehold 경로이고, 그만큼 프리미엄이 붙는 경우가 많습니다.
등기 임차(leasehold)
토지청에 등기한 임차는 최대 30년입니다. 갱신 조항은 계약상 약속일 뿐 법이 보장하는 권리가 아니고, 다음 소유자에게 효력이 없을 수도 있습니다. 90년이 아니라 30년짜리로 가격을 판단하세요.
쿼터가 풀리길 기다리기
외국인 소유주가 태국인에게 팔면 그 면적은 49%에서 빠집니다. 큰 건물에서는 자주 일어나는 일이고, 관리법인에 언제든 현재 비율을 물어볼 수 있습니다.
명의신탁 회사는 쓰지 말 것
외국인 대신 호실만 보유하려고 세운 태국 회사는 외국인사업법상 명의신탁(nominee)에 해당합니다. 문제가 되면 호실을 잃을 수 있습니다. 이를 권하는 변호사는 당신을 보호하는 게 아닙니다.
우리가 측정하는 외국인 쿼터 매물
쿼터 표시가 있는 매물이 5건 이상인 건물 1,167곳 중 396곳은 매물의 60% 이상이 외국인 쿼터이고, 161곳은 10% 미만입니다 (2026-10 기준). 현재 판매 중인 호실의 외국인 쿼터·태국인 쿼터 표시를 센 값으로, freehold 매물을 찾기 쉬운지 보여주는 강한 신호지만 법적 비율은 아닙니다. 법적 비율은 관리법인 서한만이 알려줍니다.
| 도시 | 건물 수 | 외국인 쿼터 비율 중앙값 | 60% 이상 건물 | 10% 미만 건물 |
|---|---|---|---|---|
| 방콕 | 886 | 33% | 28% | 16% |
| 파타야 | 70 | 50% | 37% | 7% |
| 푸켓 | 93 | 83% | 76% | 3% |
| 후아힌 | 35 | 36% | 23% | 9% |
| 치앙마이 | 81 | 60% | 51% | 6% |
비율 = 건물에서 판매 중인 쿼터 표시 호실 중 외국인 쿼터 호실의 비중. 특정 건물은 해당 건물 페이지에서 확인하세요.
외국인 쿼터 — 자주 묻는 질문
콘도를 사기 전에 건물의 외국인 쿼터를 어떻게 확인하나요?▾
건물 관리법인 매니저에게 전체 호실 면적 중 현재 외국인 소유 비율을 증명하는 서한을 받으세요. 토지청은 이전 등기 시 이 비율을 확인하고, 49%를 넘기게 되는 외국인 freehold는 거부합니다. 재매매 호실이라면 소유권 증서도 확인하세요. 이미 외국인이 소유한 호실은 새 쿼터 없이 다른 외국인에게 넘어갈 수 있습니다.
콘도의 49% 외국인 쿼터가 이미 다 찼다면 어떻게 되나요?▾
현재 태국인 소유인 호실은 freehold로 살 수 없습니다. 선택지는 이미 외국인이 소유한 호실(쿼터가 함께 넘어감), 최대 30년 등기 임차, 또는 외국인 소유주가 태국인에게 팔아 쿼터가 풀리길 기다리는 것입니다. 호실 보유만을 위한 태국 회사는 명의신탁으로 문제가 될 수 있습니다.
'외국인 쿼터' 매물이면 반드시 제 명의로 등기되나요?▾
아닙니다. 그 표시는 매도인의 주장입니다. 예약과 이전 사이에 다른 외국인 거래가 먼저 끝나면 비율이 바뀔 수 있으니, 관리법인 서한은 이전일에 가까운 날짜로 받아야 합니다.
49%는 호실 수 기준인가요, 면적 기준인가요?▾
면적 기준입니다. 콘도미니엄법은 건물 전체 호실 면적의 49%로 외국인 소유를 제한하므로, 큰 펜트하우스 하나가 스튜디오 여러 개만큼 쿼터를 쓸 수 있습니다.
이미 태국에 있는 돈으로도 외국인 쿼터로 살 수 있나요?▾
해외에서 외화로 들어왔고 은행 증빙이 있을 때만 가능합니다. 태국에서 번 돈이나 태국에 보관 중인 바트는 외국인 freehold 등기 요건을 충족하지 않습니다.
일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 규정과 토지청 실무는 바뀔 수 있으니 계약금을 내기 전에 태국 부동산 변호사에게 확인하세요.