태국 콘도, 외국인이 실제로 내는 비용: 이전 수수료·세금·연간 관리비
요약
매매가의 3~6%를 따로 잡아두세요. 이전 수수료만 토지청 평가액의 2%이고, 매도인 세금(보유 5년 미만이면 특별사업세 3.3%, 그 이상이면 인지세 0.5%)은 협상 대상이라 실무에서는 절반이 매수인에게 넘어오는 경우가 많습니다. 여기에 매달 관리비와 이전 시 한 번 내는 수선충당금이 붙습니다.
이전 시 한 번 내는 비용
| 항목 | 요율 | 보통 부담 | 기준 |
|---|---|---|---|
| 이전 수수료 | 2% | 관행상 반반 | 토지청 평가액 기준. 보통 실제 매매가보다 낮습니다 |
| 특별사업세 | 3.3% | 매도인 | 매도인이 5년 미만 보유한 경우. 그 이상이면 인지세로 대체 |
| 인지세 | 0.5% | 매도인 | 5년 이상 보유 시 특별사업세 대신 |
| 원천징수세 | 개인은 누진, 법인은 1% | 매도인 | 매도인 소득세 선납. 평가액과 보유 연수로 계산 |
| 수선충당금 | 보통 ㎡당 300~1,000바트, 1회 | 매수인 | 시행사 분양 신규 호실. 재매매 호실은 이미 납부된 경우가 많음 |
500만 바트 콘도 기준
평가액이 400만 바트라면 이전 수수료는 8만 바트입니다. 관행대로 반반이면 매수인은 4만 바트를 냅니다. 매도인의 특별사업세 3.3%는 16만 5천 바트인데, 매도인이 '실수령가'를 고집하면 결국 매수인 부담이 됩니다. 계약금 전에 누가 무엇을 내는지 서면으로 정하세요. 45㎡ 호실의 수선충당금은 ㎡당 500바트면 2만 2,500바트입니다.
매년 나가는 비용
관리비(CAM)는 시설 수준에 따라 ㎡당 월 35~90바트 정도입니다. 45㎡ 호실이면 연 1만 9천~4만 8천 바트예요. 주거용 콘도의 토지·건물세는 대부분 평가액의 0.02~0.10%입니다. 임대를 주면 태국에서 임대소득세가 발생하고, 비거주자 임대인은 임대료에 15% 원천징수가 적용됩니다.
저희가 표시하는 수익률은 총수익률입니다. 연 임대료를 매매가로 나눈 값이고 위 비용을 빼기 전이에요. 관리비·공실·세금을 반영한 순수익률은 보통 1.5~3%p 낮습니다. 총 6%가 곧 6% 수익이 아닌 이유예요.
freehold와 leasehold, 값을 제대로 매기면
freehold는 소유권 증서에 본인 이름이 올라가는 것이고, 건물의 외국인 쿼터에 여유가 있어야 가능합니다. leasehold는 최대 30년 등기 임차이고, 갱신 조항은 계약상 약속일 뿐 법이 보장하는 권리가 아닙니다. 30년 사용권으로 값을 매기세요. 같은 건물의 freehold 호실보다 싸야 정상입니다.
매수 비용 — 자주 묻는 질문
태국 콘도 이전 수수료는 얼마인가요?▾
토지청 평가액의 2%입니다. 합의한 매매가가 아니라 평가액 기준이에요. 관행은 매수인과 매도인이 절반씩이지만 협상 대상이고 계약서가 우선합니다.
외국인이 태국에서 콘도를 살 때 내는 세금은 무엇인가요?▾
이전 당일 매수인이 내는 건 이전 수수료 2%의 절반 정도로 크지 않습니다. 특별사업세(3.3%) 또는 인지세(0.5%)와 원천징수세는 매도인 몫이지만, '실수령가'를 제시하는 매도인은 그 비용을 매수인에게 넘기는 것입니다. 매년은 평가액의 0.02~0.10% 토지·건물세가 있고, 임대를 주면 임대소득세가 붙습니다.
태국 콘도 관리비는 얼마나 되나요?▾
㎡당 월 단위로 부과되며 보통 35~90바트입니다. 수영장·헬스장·컨시어지가 있으면 당연히 비쌉니다. 신규 호실은 이전 시 수선충당금을 한 번 내는데 ㎡당 300~1,000바트 수준입니다.
leasehold가 freehold보다 싼가요?▾
싸야 맞습니다. 30년 등기 임차는 소유가 아니라 사용 권리이고 갱신이 법으로 보장되지 않습니다. 옆 호실 freehold와 값이 같다면 받아야 할 할인을 못 받은 것입니다.
선분양으로 사면 비용이 달라지나요?▾
수선충당금과 첫 해 관리비는 보통 인도 시점에 시행사가 청구합니다. 이전 수수료를 '무료'로 홍보하는 경우도 있는데 시행사가 대신 낸다는 뜻이니 브로슈어가 아니라 계약서를 확인하세요.
여기 적힌 요율은 공표된 기준과 관행상 분담 방식입니다. 정부 부양책에 따라 바뀌고, 법률·세무 자문이 아닙니다. 계약금을 내기 전에 태국 부동산 변호사에게 확인하세요.